Udlejers pligter ved indflytningssyn

Udlejere bør være særligt opmærksomme på reglerne om indflytningssyn. Manglende overholdelse af lejelovens krav kan nemlig medføre, at udlejeren mister retten til at kræve almindelig istandsættelse ved lejerens fraflytning. Reglerne stiller krav til både gennemførelsen af synet og udarbejdelsen af indflytningsrapporten. I praksis kan selv mindre fejl få betydelige konsekvenser.

Regelgrundlaget

Reglerne for afholdelse af indflytningssyn findes i lejelovens § 90.

Det følger af indholdet af lejelovens § 90, at kravet om, at der skal afholdes indflytningssyn alene gælder for udlejere, der udlejer mere end en beboelseslejlighed. Det følger endvidere af reglerne, at den indflyttende lejer skal indkaldes til synet. Efter praksis skal lejer have et rimeligt varsel herpå. Dette fastsættes normalt til en uge. Det anbefales, at flyttesynet finder sted i tilknytning til udlevering af nøgler, da udlejer herved sikrer sig, at lejer deltager i dette, og at der ikke efterfølgende opstår problemer med at skaffe sig adgang til at gennemføre indflytningssynet.

Tilsvarende følger det af lejelovens § 90, at indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Dette kan eventuelt ske i et digitalt dokument (medmindre det er fravalgt, at parterne kan kommunikere digitalt, eller lejeren er fritaget for digital kommunikation). Hvis lejeren ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal rapporten fra indflytningssynet sendes til lejeren senest to uger efter synet.

Er de foran beskrevne regler ikke overholdt, mister udlejer sit krav på istandsættelse. Bortset fra istandsættelse efter skader som lejer er ansvarlig for (misligholdelse).

To nyere afgørelser

I to nyere afgørelser fra byretter som boligret, henholdsvis Retten i Randers og Retten i Glostrup, er der i afgørelser taget stilling til hvilke krav, der kan stilles til gennemførelsen af indflytningssyn og udarbejdelsen af rapporten ved indflytningssyn.

Retten i Randers: Forhåndsudfyldt indflytningssynsrapport udleveret

Afgørelsen fra Retten i Randers som boligret blev truffet med dissens. To dommere anførte, at det af forarbejderne til lejelovens bestemmelse i § 90 fremgår, at formålet er at sikre dokumentation for lejemålets stand ved indflytning, og at udlejeren har pligt til at udarbejde rapporten. Disse dommere anførte endvidere, at det var deres opfattelse, at udarbejdelsen skal ske i samarbejde, da lejeren skal indkaldes til synet. Lejeren forklarede, at indflytningssynet ikke fandt sted i lejemålet, men på udlejers kontor, og at der ikke var mulighed for at besigtige lejemålet i forbindelse med synet. Udlejer medgav, at syningsrapporten var udfyldt på forhånd, og at han på grund af sygdom ikke kunne gå med op i lejemålet, men blev i sin bil nedenfor lejemålet. Lejeren fik herefter mulighed for at gå op i lejemålet og besigtige dette således, at lejerens eventuelle tilføjelser kunne angives.

To boligdommere angav, at det er udlejers bevisbyrde, at sikre, at der er afholdt indflytningssyn efter reglerne i lejeloven. Disse to dommere fandt, at det ikke er i overensstemmelse med lejeloven, at der udleveres en på forhånd udfyldt indflytningssynsrapport. Den dissentierende dommer fandt, at der ikke var noget til hinder for, at udlejer udleverede en på forhånd udfyldt rapport, og at lejer havde mulighed for at sende en mangelliste til udlejer.

Retten i Glostrup: Nedre grænse for udlejers pligter

Den anden afgørelse fra Retten i Glostrup som boligret gik på en helt nyopført ejendom. Lejer indflyttede i det lejede lejemål samme dag som 51 andre lejere indflyttede i den nyopførte ejendom. Udlejer udleverede en på forhånd udfyldt indflytningsrapport, der ikke indeholdt nærmere detaljer om lejemålet. Udlejer havde alene sikret sig, at der ikke var graverende fejl og mangler (der var således intet noteret i rapporten). Lejer blev herefter opfordret til at indsende en udleveret mangelliste med de forhold, som lejer eventuelt måtte konstatere i forbindelse med indflytning i lejemålet. Lejer indsendte efterfølgende en af udlejer ubestridt mangelliste, hvoraf ingen af de pågældende forhold var angivet i rapporten fra indflytningssynet.

Boligretten udtalte, at der ikke findes formkrav til udfyldningen af rapporten for indflytningssyn eller for gennemførelse heraf. Boligretten udtalte endvidere, at det dog var boligrettens opfattelse, at der var en nedre grænse for, hvad der skal til for, at udlejer har opfyldt sin forpligtelse i forhold til overholdelse af reglen i lejelovens § 90, og at udlejer ikke kan tilrette indflytningssynet således, at udlejers pligter i relation til indflytningssynet reelt overføres til lejer.

Anbefaling på baggrund af afgørelserne

På baggrund af dommene anbefales derfor, at

• Indflytningssyn gennemføres i lejemålet,
• Indflytningsrapporten udfyldes i forbindelse med synet eller, at en eventuel forud udfyldt blanket gennemgås rum for rum, og
• Der gives lejer mulighed for at tilføje forhold, som lejer ønsker at påpege, og at lejer ikke blot henvises til at indsende en mangelliste efterfølgende.

Udlejer kan endvidere overveje, at lejer udover at kvittere for rapportens modtagelse tillige kvitterer for, at lejemålet er gennemgået i forbindelse med indflytningssynet.

Hos LOU Advokater har vi stor erfaring med at yde rådgivning til udlejere. Har du brug for hjælp, så kontakt advokat Jan Toft Olesen på mail jto@lou.dk eller tlf. 70 300 500.