Når byggeprojekter går skævt: Nye sager om ophævelse og ekstraarbejder

I entrepriseretten opstår der ofte konflikter om to klassiske spørgsmål: Hvad er egentlig omfattet af kontrakten og hvornår er der tale om ekstraarbejde? Samtidig ses der jævnligt tvister om, hvornår en aftale overhovedet er bindende, særligt i situationer hvor arbejdet er sat i gang uden en formel, underskrevet kontrakt.

Nedenfor gennemgås tre nyere afgørelser fra Voldgiftsretten, der illustrerer centrale principper i praksis – og som samtidig understreger, hvor afgørende dokumentation, aftalegrundlag og korrekt kontraktstyring er i byggeprojekter.

Når tegninger og beskrivelser ikke stemmer overens – hvem bærer risikoen?

TBB2026.291 vedrørte en tvist om uoverensstemmelse mellem arbejdsbeskrivelse og detaljetegninger i en totalentreprise omfattet af ABT 18. I sagen krævede en underentreprenør (UE) betaling for ekstraarbejde ved betonfugning i en totalentreprise omfattet af ABT 18. Voldgiftsretten fandt, at detaljetegninger gik forud for arbejdsbeskrivelser, og da den omtvistede fugning ikke fremgik af detaljetegningerne, udgjorde arbejdet et ekstraarbejde. UE fik medhold i kravet med mindre fradrag for utilstrækkeligt dokumenterede udgifter samt medhold i rentekrav.

Det kan udledes af afgørelsen:

• Ved modstrid mellem projektmateriale kan detaljetegninger have forrang over arbejdsbeskrivelser.
• Arbejder, der ikke klart fremgår af det aftalte projekteringsgrundlag, risikerer at blive anset som ekstraarbejde.
• Dokumentation af merarbejde og omkostninger er afgørende for fuld betaling.

Modstrid ved ophævelse – kan man uden videre ophæve entreprise ved mangler?

TBB2026.321 vedrørte en ophævelse af en underentreprenør uden der var givet skriftligt påkrav inden. I sagen havde totalentreprenør (TE) ophævet en underentreprise om jord-, beton- og kloakarbejder under henvisning til væsentlige mangler ved fundamentarbejdet. Voldgiftsretten fandt, at ophævelsen var uberettiget allerede som følge af, at TE ikke havde givet skriftligt påkrav med rimelig afhjælpningsfrist efter AB 18 § 59. UE fik derfor krav på restentreprisesum og dækningsbidrag, mens TE alene fik erstatning for mangler svarende til UE’s kostpris.

Afgørelsen illustrerer vigtigheden af at overholde procedurerne i AB-reglerne, herunder varslingsreglerne, og at det kan udledes af afgørelsen:

• Ophævelse kræver mere end konstatering af væsentlige mangler
• Skriftligt påkrav med rimelig afhjælpningsfrist er en nødvendig forudsætning under AB 18.
• Formelle fejl i ophævelsesprocessen kan vende en mangelsag til en betydelig betalingsforpligtelse.

Bindende aftaler uden underskrift – adfærd kan være nok

TBB2026.341: Vedrørte hvorvidt en aftale er bindende uden underskrevet kontrakt. I sagen havde en underentreprenør (UE) afgivet tilbud på en malerentreprise med standardforbehold efter AB 92, herunder at efterreparationer ud over 1 % af entreprisesummen skulle betales som ekstraarbejde. Entreprenøren (E) fremsendte flere kontraktudkast og igangsatte arbejdet uden underskrevet kontrakt. Voldgiftsretten fandt derfor, at E ved at have igangsat arbejdet tiltrådte vilkårene i UE’s tilbud, herunder AB 92 og vilkåret om efterreparationer.

Det kan udledes af afgørelsen:

• En aftale kan blive bindende gennem faktisk adfærd – fx ved opstart af arbejdet – uden underskrift.
• Standardforbehold og kontraktvilkår i et tilbud kan blive bindende, ved opstart af arbejdet.
• Projektopstart uden skriftlig afklaring øger risikoen for, at tilbuddet bliver hele aftalegrundlaget.

Brug for yderligere rådgivning?

Samlet viser afgørelserne, hvor tæt sammenhængen er mellem jura og entreprise. Små uklarheder i projektmateriale, manglende formalia eller for hurtig opstart kan få store økonomiske konsekvenser. Det kan derfor være afgørende for et problemfrit byggeprojekt, at der er helt styr på formalia og juraen.

Hos LOU Advokater har vi stor erfaring med at yde rådgivning om kontraktstyring, ekstraarbejder og håndtering af entrepriseretlige tvister – både før og efter problemerne er opstået. Har du brug for hjælp, så kontakt advokat Jan Toft Olesen eller advokatfuldmægtig Line Jensen på mail lije@lou.dk eller tlf. 70 300 500.