Overdragelse af fast ejendom til familie
Der er ofte et ønske om, at en fast ejendom kan forblive i familiens eje gennem flere generationer. Nogle ejer sommerhuse som de ønsker, at deres børn og børnebørn skal overtage. Andre ønsker eksempelvis at overtage deres barndomshjem. I disse situationer er det værd at overveje, hvordan man på bedst mulig vis kan overdrage sin faste ejendom, uden at det udløser en unødig høj skattebetaling.
15%-reglen
Overdragelse af en fast ejendom skal ske til ejendommens faktiske værdi. Dette kaldes en kontantejendomsværdi. Det vil sige, at køber en søn sin fars hus, så skal det ske til den værdi, som ejendommen faktisk har. Mellem nærtstående er der dog en undtagelse i værdiansættelsescirkulærets pkt. A, 6. Heri er det angivet, at ejendomme kan overdrages til en kontantværdi, der er 15% højere eller lavere end den estimerede kontantejendomsværdi, uden at det udløser en gave- eller arveafgift. Det vil sige, at såfremt et hus er vurderet til kr. 1 mio., og det købes af sønnen for kr. 850.000, så vil dette ikke udløse en gaveafgift for berigelsen på kr. 150.000.
Til 15%-reglen er det værd at bemærke, at et nyt værdiansættelsescirkulære er ved at blive behandlet og forventes at træde i kraft i forbindelse med udsendelse af de nye ejendomsvurderinger. Det nye værdiansættelsescirkulære vil ændre 15%-reglen, så denne regel bliver lavet om til 20% i stedet for. Derudover forventes anvendelsesområdet af bestemmelsen at være det samme, nu blot 20%. Denne ændring forventes dog tidligst at træde i kraft i løbet af sommeren 2021.
Brugsret
Udover 15%-reglen, der er nævnt ovenfor, er der i ligningslovens §12 B, med henvisning til værdiansættelsescirkulærets pkt. A, 13 endnu en mulighed for at nedbringe kontantværdien af ejendommen. Det kan man gøre ved eksempelvis at give sine forældre en livslang boligret. Det vil sige, at forældrene frit kan bruge den faste ejendom, indtil de dør. Ved at gøre dette, skal der ske en kapitalisering af brugsretten. En kapitalisering er en omregning af brugsrettens værdi til kroner og øre.
Dette gøres ved, at man ved værdifastsættelsen af brugsretten tager udgangspunkt i den indtægt, der ville kunne opnås ved at udleje til anden side. Dette betegnes markedslejen. Denne reguleres herefter med en lovbestemt faktor, baseret på den tidligere ejers / kommende lejers forventede restlevetid. Når den kapitaliserede brugsret er udregnet, skal denne fratrækkes købesummen. Det vil sige, at såfremt et hus er vurderet til kr. 1 mio., og brugsrettens kapitaliserede værdi udgør kr. 200.000, så vil den regulerede værdi af ejendommen være kr. 800.000.
Hvordan gør man?
I praksis skal der først ske en kapitalisering af en eventuel brugsret på ejendommen. Det vil i ovenstående eksempel give en reguleret ejendomsværdi på kr. 800.000. Herefter har man mulighed for at anvende 15%-reglen. Det vil sige, at ejendommen kan overdrages uden gaveafgift for kr. 680.000.
I forhold til brugsretten, skal både overdrageren og erhververen af den faste ejendom føre saldo, hvor indgangsværdien er den kapitaliserede værdi af boligretten. Herefter skal saldoen nedskrives med den årlige markedsleje for boligen.
Vores rådgivning
Hos LOU Advokater har vi stor erfaring med sager om overdragelse af fast ejendom til nærtstående. Ligeledes rådgiver vi gerne om udarbejdelse af saldoskemaer og lignende således, at processen bliver så overskuelig som muligt. Derudover har vi stor erfaring inden for handel med fast ejendom og eventuelle mangels-sager, der måtte udspille sig herefter. Ydermere bistår vi gerne med udarbejdelse af ægtepagt, testamente eller andre familie- og arveretlige problemstillinger.
Vil du gerne have os til at hjælpe dig med ovenstående, eller en anden juridisk problemstilling, så ring til os på 70 300 500. Vi glæder os til at høre fra dig.